Le marché des SCPI en 2023 : quelles perspectives ?

Depuis ces derniers mois, le secteur de l’immobilier est confronté à une hausse rapide des taux d’intérêts ainsi qu’à une conjoncture économique complexe. Pour autant, une partie du marché de l’investissement immobilier résiste particulièrement bien : il s’agit des SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier).

En 2022, ces dernières ont enregistré une collecte record atteignant plus de 10 milliards d’euros, en hausse de 37% par rapport à 2021. Au premier trimestre 2023, selon les chiffres publiés par l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), la collecte des SCPI représente à 2,4 milliards d’euros, en baisse de 10% sur un an glissant. Ce niveau reste toutefois élevé et témoigne de la résilience de ce marché ainsi que de l’intérêt des investisseurs français pour ce type de placement.

L’immobilier, qui plus est avec peu de contraintes de gestion, continue d’attirer l’intérêt des investisseurs en raison de sa réputation d’investissement stable, peu risqué et rentable. Pour autant, le taux de distribution moyen des SCPI en 2022 était de 4,53%, inférieur au taux d’inflation enregistré par l’Insee à 5,9%.

De plus, la hausse des taux d’intérêts redonne des couleurs aux placements d’épargne à taux fixe comme le livret A ou d’autres comptes sur livret, et ces derniers redeviennent des alternatives crédibles face à des investissements moins liquides.

La remontée des taux, actuellement entre 4 et 5% sur l’immobilier, impacte également une partie des investisseurs à crédit en SCPI. Selon Raphaël Oziel, conseiller en gestion de patrimoine et gérant de La Boutique des Placements, on observe « de moins en moins de financement actuellement. Les investisseurs qui ont la capacité d’emprunt nécessaire préfèrent attendre un différentiel de taux plus favorable, et ceux qui acceptent des taux plus élevés revendiquent que les intérêts d’emprunt sont 100% déductibles de leurs revenus fonciers, leur permettant ainsi de minimiser leur imposition ».

Selon cet expert des SCPI, la majorité des emprunteurs pour ce type d’opération sont des actifs en phase de construction de patrimoine, souhaitant utiliser l’effet de levier du crédit. « Le ticket moyen se situe autour des 100 000 euros, voire plus sur certains profils comme les expatriés ». Plusieurs types de financement existent, et on retrouve sur le marché des offres de crédit à la consommation ainsi que des offres de crédit immobilier, pour des montants plus élevés et des durées plus longues.

La majorité des SCPI (62% de la capitalisation du marché) sont de type bureaux. Or, on observe de grandes disparités de performances entre celles-ci, en fonction des biens qu’elles détiennent et de leur localisation. L’adoption progressive du télétravail par les entreprises entraine une réduction de la demande de surfaces de bureaux. D’après une étude réalisée sur 83 SCPI par La Boutique des Placements, les valeurs d’expertises fin 2022 des patrimoines des SCPI de bureaux ont baissé de -2,4%, alors que les murs d’hôtels se sont appréciés de +2,77%. L’Aspim chiffre à -1,54% le recul moyen des valeurs d’expertise en 2022.

Malgré quelques vents contraires, l’immobilier et en particulier les SCPI de rendement continuent de séduire les investisseurs. Ce marché possède toutefois une certaine inertie, et il convient d’attendre les prochaines publications avant d’observer les éventuels effets de la remontée des taux ou de l’impact du télétravail sur les surfaces de bureaux.

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